תוספת משכנתא: איך מחשבים יחס החזר מהכנסה מ-1.10.2026?

הגדלת משכנתא קיימת יכולה לסייע במימון הוצאה נוספת, אך מחייבת בדיקת יכולת החזר. משפחות רבות לוקחות תוספת משכנתא על הדירה שכבר יש להן: לשיפוץ, לעזרה לילדים, לאיחוד הלוואות, או כהלוואה לכל מטרה. מ-1 באוקטובר 2026 הבנק בודק בקשה כזו אחרת. לא הרף השתנה, אלא הדרך שבה מחשבים אותו. ובמקרים רבים התוצאה יוצאת גבוהה בהרבה ממה שהלקוח מצפה.

למי זה רלוונטי, ולמי לא

השינוי חל רק על הלוואה חדשה שמשועבדת לדירה שכבר יש עליה משכנתא.

השינוי הראשון: יחס ההחזר נבדק על כל המשכנתאות בדירה

יחס ההחזר הוא שבר: למעלה ההחזר החודשי שהבנק בודק, ולמטה ההכנסה הפנויה. ההכנסה הפנויה היא ההכנסה נטו, פחות התחייבויות קבועות, כמו הלוואות אחרות שנשארו להן יותר מ-18 חודשים.

השאלה היא איפה עומדת המשכנתא הקיימת על הדירה: למעלה או למטה.

כלומר, עד עכשיו הבנק התייחס למשכנתא הקיימת כמו לכל הוצאה אחרת: הוריד אותה מההכנסה ובדק את התוספת מול מה שנשאר. מעכשיו, כשהתוספת נרשמת על אותה דירה, הבנק מחבר את שתיהן להחזר אחד.

ההחזר כולל את ההלוואה המבוקשת, ובנוסף את ההחזרים של הלוואות קודמות המובטחות בשעבוד אותה דירה, באותו בנק, בבנק אחר או בגוף מממן אחר, שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים.

דוגמה להמחשה

בדוגמה ההכנסה מוכרת בבנק, ולכל ההלוואות הקיימות נותרו יותר מ-18 חודשים לפירעון.

אותה משפחה ואותם מספרים, אבל היחס קפץ מ-35% ל-50%. הסיבה היא שהמשכנתא הקיימת עברה מצד ההכנסה לצד ההחזר.

למה 50% זו בעיה, גם כשזה מותר

בכלל הרגיל, בהלוואות שעליהן חלה המגבלה, הוראות בנק ישראל אוסרות יחס החזר העולה על 50%. יחס העולה על 40% כפוף למשקל סיכון של 100% לצורך דרישות ההון. אלה אינם ספי אישור אוטומטי: הבנק בודק גם את הסיכון ואת שאר תנאי הבקשה. לדוגמה, עמידה ביחס של 50% אינה מבטיחה אישור.

מקור: הוראה 329, סעיפים 5, 6 ו-11.

השינוי השני: שליש בריבית לא משתנה, על כל המשכנתאות באותו בנק

בהלוואות שעליהן חלה המגבלה, חלק האשראי בריבית משתנה אינו יכול לעלות על 66.66%. לכן לפחות 33.34% נדרשים בריבית שאינה משתנה. להלן המחשה בקירוב באמצעות שליש, בכפוף לחריגי התחולה בהוראה.

לפני השינוי נבחנה המגבלה בחלק החדש שאושר, בנפרד מהרכב האשראי הקודם, בהלוואות שעליהן חלה המגבלה.

מ-1.10.2026 כשהבנק מאשר אשראי חדש על דירה שכבר יש עליה משכנתא באותו בנק, השליש נבדק על סך כל האשראי בדירה: הקיים והחדש יחד.

השינוי הזה יכול לעבוד לטובתכם, ויכול גם להחמיר. הדוגמאות מעוגלות לצורך המחשה: בתקרה המדויקת של 66.66%, מתוך 900,000 ש"ח נדרשים לפחות 300,060 ש"ח בריבית שאינה משתנה. בדוגמה ב נדרשים לכן 200,060 ש"ח בתוספת, בקירוב 200,000 ש"ח:

מי שהמשכנתא שלו כבר נשענת על ריבית קבועה יכול לקבל עכשיו גמישות בתוספת. מי שהמשכנתא שלו ברובה בפריים ובמסלולים משתנים עלול להידרש לחלק גדול בהרבה בריבית קבועה.

מה לא השתנה

• הלוואות רגילות שאינן רשומות על הדירה. ממשיכות לרדת מההכנסה, כמו קודם, אם נשארו להן יותר מ-18 חודשים.
• רכישת דירה נוספת. כאשר ההלוואה החדשה מובטחת בנכס האחר בלבד, אין צירוף מכוח שעבוד אותה דירה. הלוואה קיימת על נכס אחר עשויה להיכלל בהוצאות הקבועות בהתאם לכללים. שעבוד גם של הדירה הקיימת מחייב בדיקה נפרדת.
• מחזור משכנתא בלי תוספת כסף. כללי המחזור לא השתנו, אך אין פטור גורף מבדיקה. במחזור פנימי באותו בנק, ללא גידול בסכום ובהחזר החודשי, אין חובה לחשב מחדש את יחס ההחזר ושיעור המימון. במחזור חיצוני בבנק אחר נדרש חישוב מחדש לפי נתונים עדכניים, אף שהמחזור עצמו עשוי להיות מותר גם אם מתגלית חריגה. תוספת כסף נבחנת בנפרד; פירוט בשאלות והתשובות בהמשך.
• הלוואות קיימות שנותרו להן 18 חודשים או פחות. אינן עומדות בתנאי התקופה לצירוף הלוואות קודמות על אותה דירה או לניכוי החזרי הלוואות כהוצאה קבועה. אין להסיק מכך פטור להלוואה החדשה המבוקשת או התעלמות מההתחייבות בבדיקת הסיכון של הבנק.

איפה כדאי לתכנן מראש

התוספות המוכרות הן שיפוץ, עזרה לילדים, איחוד הלוואות והלוואה לכל מטרה. אבל יש מקרים שבהם המימון מגיע בשלבים, וכדאי לבנות את התמהיל הראשון כבר מתוך ידיעה שתגיע תוספת:

• בנייה עצמית ורכישת קרקע, שבהן המימון ניתן בכמה שלבים
• קיבוצים ונכסי רמ"י, שבהם אחרי מימון הבנייה נדרש מימון נוסף לרכישת הזכויות
• גירושין ופירוק שיתוף, כשאחד מבני הזוג רוכש את חלקו של השני באותה דירה
• גרירת משכנתא ותוספת לרכישת הדירה החדשה

בכל אחד מהמקרים האלה, התמהיל של השלב הראשון ישפיע על מה שיתאפשר בשלב השני. גם ביחס ההחזר וגם בכלל השליש.

שאלות ותשובות על תוספת משכנתא

האם אפשר להגדיל משכנתא קיימת על הדירה?

אפשר להגיש בקשה, אך האישור אינו אוטומטי. הבנק בודק את יכולת ההחזר, שיעור המימון, נתוני האשראי והבטוחה. מ-1.10.2026, בחישוב יחס ההחזר לתוספת על אותה דירה מצרפים גם את ההחזרים של ההלוואות הקיימות המובטחות בה, בהתאם לכללי ההוראה.

האם סופרים גם משכנתא בבנק אחר או בגוף חוץ-בנקאי?

כן. לצורך חישוב יחס ההחזר בבנק שבודק את הבקשה, נכללות גם הלוואות קודמות המובטחות בשעבוד אותה דירה שניתנו בבנק אחר או בגוף אחר, כאשר נותרו לפירעונן יותר מ-18 חודשים. זאת בשונה ממגבלת הריבית המשתנה, שההבהרה לגביה מתייחסת לאשראי באותו בנק.

איך מתייחסים להלוואה שנותרו לה 18 חודשים או פחות?

בתוספת על אותה דירה, תנאי הצירוף של הלוואות קודמות למונה הוא שנותרו לפירעונן יותר מ-18 חודשים. גם בהגדרת הוצאה קבועה לצורך ניכוי מההכנסה מופיע תנאי של יתרת תקופה העולה על 18 חודשים.

אין להסיק מכך שההלוואה החדשה המבוקשת אינה נספרת, או שהבנק מתעלם מהוצאות קצרות טווח בבדיקת יכולת ההחזר שלו. הוצאות שכר דירה כפופות לכלל נפרד בהוראה. לכן בודקים כל התחייבות לפי סוגה ומועד סיומה.

האם יחס החזר של 50% מבטיח אישור?

לא. בהלוואות שעליהן חלה מגבלת יחס ההחזר, ההוראה אוסרת יחס העולה על 50%, אך עמידה בתקרה אינה מחייבת את הבנק לאשר. הוא בודק גם את פרופיל הסיכון ושאר תנאי הבקשה. יחס העולה על 40% כפוף למשקל סיכון של 100% לצורך דרישות ההון. אלה שני ספים שונים, ואין לבלבל ביניהם לבין מדיניות האישור של הבנק.

מה ההבדל בין יחס החזר לשיעור מימון?

יחס החזר מהכנסה בודק כמה מההכנסה הפנויה נדרש לתשלום ההחזרים החודשיים. שיעור מימון בודק את היקף האשראי ביחס לשווי הנכס לפי כללי ההוראה. דירה בעלת שווי גבוה אינה מבטלת צורך בהכנסה מספקת, והכנסה גבוהה אינה מבטלת את מגבלת המימון.

האם מחזור משכנתא בלי תוספת כסף מושפע?

יש להבחין בין מחזור פנימי באותו בנק למחזור חיצוני בבנק אחר. לפי שו"ת 7.5, במחזור פנימי ללא הגדלת סכום ההלוואה וללא גידול בהחזר החודשי אין חובה לחשב מחדש את יחס ההחזר ואת שיעור המימון. במחזור חיצוני הבנק מחויב לחשב אותם מחדש לפי נתוני הכנסה ושווי עדכניים, אף שהמחזור עצמו עשוי להיות מותר גם אם מתגלית חריגה. הגדלה שמקורה רק בעמלת פירעון מוקדם אינה מחייבת חישוב מחדש של יחס ההחזר, לפי שו"ת 7.1.

מחזור עם כסף נוסף מחייב לבדוק את ההגדלה בנפרד. אין להניח שכל בקשה שמכונה "מחזור" פטורה מהבדיקות.

האם בכל תוספת חייבים לקחת לפחות שליש בריבית קבועה?

הכלל הוא מגבלה על חלק האשראי בריבית משתנה. מ-1.10.2026, באשראי חדש באותו בנק המובטח באותה דירה, בודקים את המגבלה ביחס לאשראי הקיים והחדש יחד. לכן הרכב המשכנתא הקיימת יכול להשפיע על התמהיל הנדרש בתוספת. הדוגמאות במאמר ממחישות את החישוב; הן אינן התחייבות של הבנק להציע תמהיל מסוים.

אם התוספת סוגרת הלוואות קיימות, האם הן עדיין נכללות בחישוב?

אין להניח שהן נמחקות מהחישוב רק משום שזו מטרת הבקשה. לפי שו"ת 4.10, הבנק רשאי להתייחס למועד פירעון מוקדם מוצהר של הלוואה קיימת במקום למועד המקורי, אם בידיו מסמכים מאמתים שמניחים את דעתו לגבי מקור הסילוק. צריך לתאם עם הבנק את סילוק ההלוואות ואת אופן החישוב. עצם השימוש במונח "איחוד הלוואות" אינו מספיק.

תמונת המחשה שנוצרה באמצעות AI.

מה כדאי לעשות לפני שפונים לבנק

1. לחשב את יחס ההחזר בשיטה החדשה, עם כל המשכנתאות על הדירה, ולא רק עם ההלוואה החדשה.
2. לבדוק את יתרת התקופה של ההלוואות הקיימות. להבחין בין יתרה העולה על 18 חודשים לבין 18 חודשים או פחות, ולבדוק כיצד כל התחייבות מסווגת.
3. לבדוק את התמהיל הקיים כדי לדעת כמה ריבית קבועה תידרש בתוספת.
4. להשוות חלופות מימון בזהירות, כולל ריבית, תקופה, עלות כוללת וסיכון בשעבוד הדירה. מימון בנקאי וחוץ-בנקאי עשויים להיבדק אחרת; מעבר לגוף אחר אינו מבטיח אישור או כדאיות.

לא כל בקשה לתוספת משכנתא תיפגע מהשינוי, ויש מקרים שבהם התשובה הנכונה היא לא לקחת תוספת בכלל. אבל עדיף לגלות את זה לפני שמגישים, ולא מתשובה של הבנק.

שוקלים תוספת משכנתא? דברו איתנו ונעשה את החישוב החדש לפני שאתם פונים לבנק.

מקורות רשמיים: חוזר 2840, חוזר 2852 והוראה 329, שאלות ותשובות להוראה 329.

המידע במאמר מבוסס על חוזרי המפקח על הבנקים ח-06-2840 (8.2.2026) וח-06-2852 (30.6.2026) ועל קובץ השאלות והתשובות להוראת ניהול בנקאי תקין 329. הוא אינו מהווה ייעוץ אישי, וכל מקרה נבחן לגופו.